Zakoni i propisi

Novi Zakon dopridonosi sustavnom podizanju kvalitete stanovanja, efikasnijem ispunjavanju temeljnih zahtjeva za građevine, te unaprjeđenju izgleda zgrada a s time i unaprjeđenje životnog i radnog okoliša.

Predmetnim Zakonom uređuju se sljedeća osnovna pitanja:
- obavezna dodjela pravne sposobnosti zajednici suvlasnika (OIB)
- definiranje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i njihovo održavanje
- vrste održavanja zgrade i njihovo pobliže definiranje
- povezivanje s propisima iz područja gradnje i ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine
- definiranje hitnih i nužnih popravaka zgrade te investicijskog održavanja zgrade
- formiranje zajedničke pričuve te njezin minimalni iznos
- osiguranja zgrade
- osnovni elementi ugovora o upravljanju zgradom
- načini i pobliže definiranje efikasnog donošenja odluka o upravljanju zgradom koje donose suvlasnici na sastancima suvlasnika
- sufinanciranje ugradnje dizala u postojeće zgrade
- sufinanciranje obnove pročelja u kulturno-povijesnim cjelinama gradova

Što uređuje novi zakon - osnovni elementi međuvlasničkog ugovora
- propisivanje odredbi kućnoga reda i postupak naknade za ne poštivanje
- obveza suvlasnika i uređivanje pitanja vezanih uz predstavnika suvlasnika
- pitanja vezana uz upravitelja zgrade i obavljanje predmetne djelatnosti, njegova prava, obveze i odgovornosti
- jasnije obveze izrade godišnjih i višegodišnjih planova održavanja
- određivanja prinudnog upravitelja
- određivanje prinudnog predstavnika suvlasnika
- propisivanje dopuštenih „tihih i mirnih” djelatnosti u višestambenim zgradama
- ograničavanje kratkoročnog najma stanova
- ograničavanje najma stanova za više rodbinski nepovezanih osoba
- očuvanje temeljnih zahtjeva za građevinu i izvođenje građevinskih radova
- propisivanje prekršajnih kazni za upravitelja i suvlasnika za povredu Zakona

LINK NA ZAKON

Donošenje većinu odluka suvlasnici donose natpolovičnom većinom glasova prema suvlasničkom udjelu a sukladno zakonu o upravljanju i održavanju zgrada.

Poslovi redovite uprave za koje je dovoljna odluka većine suvlasnika najčešće su:
- sklapanje međuvlasničkog ugovora
– određivanje visine zajedničke pričuve po kvadratnom metru
– određivanje korekcijskih koeficijenata po kojem će određene vrste prostora plaćati pričuvu
– određivanje popisa zajedničkih dijelova
– postavljanje/promjena predstavnika suvlasnika te visina naknade za njegov rad ukoliko ne radi   volonterski
– postavljanje/smjena upravitelja zgrade
– donošenje godišnjeg programa upravljanja zgradom koji je predložio upravitelj
– odabir izvođača poslova koje je potrebno obaviti na zgradi
– uzimanje zajmova (pozajmica i kredita) radi pokrića troškova odražavanja, hitnih i nužnih popravaka,
– iznajmljivanje i davanje u zakup zajedničkih dijelova zgrade

Poslovi izvanredne uprave za koje je potrebna odluka svih suvlasnika zgrade su:
– promjena namjene stvari
– veći popravci radi poboljšice
– dogradnja, nadogradnja, preuređenje
– prodaja cijele zgrade
– davanje cijele zgrade u zakup ili najam na razdoblje dulje od jedne godine
– osnivanje hipoteke za cijelu zgradu
– davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari

Predstavnik suvlasnika je jedan od suvlasnika zgrade koji predstavlja/zastupa suvlasnike zgrade prema upravitelju i trećim osobama, ovjerava radne naloge o izvršenim poslovima na zgradi, u ime suvlasnika potpisuje dokumente i ugovore vezane za zgradu, komunicira s upraviteljem u vezi potreba zgrade, saziva i vodi sastanke suvlasnika i obavještava suvlasnike o poduzetim poslovima.

Predstavnik suvlasnika, sukladno odredbi čl.42 Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, može biti isključivo osoba koja je ujedno i suvlasnik u predmetnoj zgradi. Isti može poslove predstavnika suvlasnika obavljati volonterski, a može i za svoj rad primati naknadu iz zajedničke pričuve zgrade. Visinu naknade predstavniku suvlasnika određuju isključivo suvlasnici zgrade većinskom odlukom prema suvlasničkim dijelovima.

Upravitelj zgrade je pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje poslova upravljanja zgradama.
Pravna osoba je najčešće tvrtka registrirana za obavljanje poslova upravljanja zgradama. Upravitelj zgrade, bilo fizička ili pravna osoba mora biti odabran/-a od strane većine suvlasnika prema suvlasničkim dijelovima te s istim suvlasnici odnosno njihov odabrani predstavnik, sklapaju ugovor o upravljanju.

Međuvlasnički ugovor je ugovor koji suvlasnici međusobno sklapaju kako bi uredili svoje međusobne odnose, određuju predstavnika suvlasnika, visinu naknade predstavnika suvlasnika, upravitelja zgrade, korekcijske koeficijente prostora.

Korekcijskim se koeficijentima određuje drugačiji način raspodjele troškova zgrade, njima se za pojedine vrste prostora umanjuje ili uvećava visina zajedničke pričuve po kvadratnom metru ovisno o tome koliko pojedini suvlasnik koristi zajedničke dijelove zgrade.

Ugovor o upravljanju je ugovor koji suvlasnici odnosno njihov ovlašteni predstavnik sklapa s upraviteljem zgrade – pravnom ili fizičkom osobom, a njime se osim osobe upravitelja određuje i visina njegove naknade, visina zajedničke pričuve te se uređuju međusobna prava i obveze odnosno odnos suvlasnika i upravitelja.

Godišnji program upravljanja zgradom (GPU) suvlasnicima je dužan predložiti upravitelj zgrade do kraja godine za narednu kalendarsku godinu. Upravitelj dostavlja svoj prijedlog GPU-om predstavniku suvlasnika, a suvlasnici većinom donose odluku o njegovu provođenju i eventualno potrebnom povećanju visine zajedničke pričuve po kvadratnom metru.

Zajednička pričuva je imovina svih suvlasnika zgrade, a čine ju novčani doprinosi svih suvlasnika zgrade. Zajednička pričuva se plaća na račun zajedničke pričuve, nikako upravitelja, i to po kvadratnom metru prostora u vlasništvu pojedinog suvlasnika, korigiranog korekcijskim koeficijentom koje su donijeli suvlasnici u međuvlasničkom ugovoru. Iz zajedničke pričuve pokrivaju se svi troškovi redovnog održavanja zgrade, osiguranja zgrade, otplate zajmova, kredita, a ako suvlasnici donesu takvu odluku i predvide godišnjim programom upravljanja, mogu se podmirivati i zajednički mjesečni režijski troškovi (čišćenje, struja, voda, plin…).

Minimalni iznos zajedničke pričuve koju su suvlasnici dužni uplaćivati u zajedničku pričuvu iznosi 0,54% vrijednosti zgrade godišnje te bi prema iznosu etalonske vrijednosti građenja ona trebala iznositi 0,36 EUR/m², ali o tome odluku moraju donijeti suvlasnici većinskom odlukom sukladno suvlasničkim dijelovima.

Zajednički dijelovi zgrade su svi dijelovi na kojima nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela odnosno oni dijelovi zgrade koje koriste svi suvlasnici, sukladno čl.18 Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Te dijelove isto tako određuju suvlasnici većinskom odlukom.

Posebni dijelovi zgrade su stanovi, poslovni prostori, garaže, parkirana mjesta, spremišta… koji su upisani u zemljišne knjige odnosno knjige položenih ugovora, a u vlasništvu pojedinog suvlasnika zgrade i na kojima je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela.

Osiguranje zgrade može biti osnovno i dodatno. Upravitelj je obvezan zgradu primjereno osigurati. Osnovnim se osiguranjem smatra osiguranje zgrade od požara i drugih opasnosti te odgovornosti prema trećima. Dodatno se zgrada može osigurati od izljeva vode iz kanalizacijskih i vodovodnih cijevi, strojevi od loma – dizala, garažna vrata i drugi uređaji u zgradi te lom stakla. Osiguranjem zgrade su obuhvaćeni zajednički dijelovi zgrade, a u pokriću je i šteta nastala na posebnim dijelovima ukoliko ju je izazvao štetni događaj nastao na zajedničkom dijelu. Stanove i druge posebne dijelove osiguravaju suvlasnici pojedinačno. Osiguranje zgrade definirano je čl.30 Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.